“近两周内降价120万”、“价格可谈，业主诚心出售”……这些已成为近期贝壳找房平台杭州站房源的常用标签。
从2016年到2021年，新一线城市中的“领头羊”杭州曾经历了长达5年的楼市“慢牛期”，房价只涨不跌。即便到了2022年上半年，杭州仍被认为是商品房去化最好的市场之一，“5.17楼市新政”更是给二手房市场续了一波交易量。
然而今年下半年起，杭州楼市开始呈现“跌跌不休”之态，传统的“金九银十”悄然落幕，市场持续低迷、仍在探底。
截至目前，杭州的二手房网签量已经连续4个月下滑，多个板块住宅均价下跌。一些曾经的“红盘”如今再也打不出“巨大倒挂价格差”的旗号，实际成交价相比虚高的挂牌价已接近腰斩，今年的成交价相较去年的成交价高点则跌了超过三成。
挂牌价虚高、成交价腰斩
杭州正在迎来年内最大一波推盘潮，在10月53盘、9218套房源入市后，11月预计还会有55个楼盘入市，其中纯新盘高达21个。然而10月份却是本年内杭州首次没有一个项目触发社保排序，流摇项目更是达到了21个，“红盘打新”、“拼社保”、“万人摇”这些词在杭州楼市中渐行渐远。
曾经“万人摇”在杭州屡见不鲜，一旦某个红盘开始冻资，浩浩荡荡的摇号大军挤满了杭州各大银行。红盘背后，是板块内一二手房的严重倒挂。很多杭州人认为，只要打新到一套红盘的房子，纸面财富就能增加几百万乃至几千万，相比上班挣钱来说这才是真正的“躺赢”。然而浮华过后，靠楼市“打新”挣钱的美梦终成一场空。
以知名红盘“奥体三兄弟”为例，2018年6月，“奥体三兄弟”之一的创世邸推出最后一批房源，均价34700元/平方米，登记组数达到20252户，成为杭州新房摇号政策之后的首个“两万人摇”，当时能摇中创世邸的购房者被称为“天选之子”。
两年后，创世邸交付，挂牌首日便有二手房成交价高达6.7万元/平方米，后来涨至最高峰期，有的挂牌房源价格甚至超过10万元/平方米。
如今在贝壳找房平台，创世邸有高达100套在售房源，以130多平方米大户型住宅为例，挂牌均价约8万元/平方米，但近期的实际成交价仅为5.1万元-6.1万元/平方米。
“奥体三兄弟”中的龙湖天璞小区目前有60多套在售，挂牌价在7万元-9万元/平方米之间，去年还曾有9.8万元/平方米、7.3万元/平方米的成交价，而今年以来的实际成交价只剩下4.6万元-5.8万元/平方米。
“三兄弟”中的时代奥城小区则有55套在售房源，挂牌价为7.5万元-9万元/平方米不等，今年除了有一套180平方米大户型以9.8万元/平方米的价格成交，其他大部分房源的实际成交价在5.5万元/平方米上下，而去年有不少中等面积户型是以6.5万-8万元/平方米的价格成交的，该小区二手房的整体降幅也比较明显。
整体来看，“奥体三兄弟”的二手房中，实际成交价相比去年有约30%-45%的降幅，相比挂牌单价有数万元的可谈判空间，而且近期大量挂牌房源标签中显示近两周内降价120万、50万、30万不等。
曾经的热门板块红盘“未来科技城三兄弟”也有类似情况，比如中南樾府目前68套在售，挂牌价在4.9万-7.5万/平方米之间，2021年下半年成交价在5.1万-5.5万/平方米，今年以来的成交价在4.4万-4.5万/平方米。
未来科技城的东原印未来小区目前大部分的房源挂牌价在5.3万-8.3万/平方米之间，而一年前的挂牌均价曾高达8.4万元，但今年以来的成交价仅为4.2万-5.7万/平方米。
而该板块中最为知名的阳光城未来悦目前有107套在售，一年前挂牌均价达到7.8万元/平方米，目前的挂牌价将至4.6万元-7.1万元/平方米，今年以来的实际成交价则为3.8万元-7.0万元/平方米。
二手房量价齐跌、新房去化放缓
以具体的成交价对比挂牌价，杭州上述多个“红盘”小区的确出现了价格腰斩现象，即挂牌业主的期望过高，而实际成交价格被压得很低。
此前，也有市场声音认为，实际成交价中存在刻意“做低”价格避税的情况。对此，第一财经采访了杭州未来科技城板块一位从业多年的房产中介经纪人。
“如果业主诚心出售的话，挂牌价确实有很大的谈判空间，实际成交价是准确的，可以参考，目前降价房源比较多，我们也会在代理过程中去挑选真心卖房的业主，优先推荐比较实惠的房源。”该中介经纪人表示。
杭州著名的“孟母盘”耀江文鼎苑，对口学军小学紫金港校区，虽然楼龄较老，但因具备突出的学区价值，在2021年上半年的成交价一度飙升至12.8万元/平方米，而目前挂牌价则降至6.5万元-11.5万元/平方米不等。
记者近期走访耀江文鼎苑附近中介门店，一位经手过不少学区房交易的经纪人告诉记者：“今年很多房源相比高点确实出现价格腰斩现象，近期网上的成交价也都是真实的，二手学区房价格一直在下探，虽然杭州还没出台什么重磅学区新政，但坊间有这样的预期，所以购房者轻易不敢再花高价投资学区房。”
总体来看，杭州近期的二手房成交呈现量价齐跌的状态。根据杭州贝壳研究院统计数据，自今年6月起，杭州二手房网签量连续下滑，至10月网签量仅剩下4300余套，环比下滑10%。
而二手住宅均价也已经连续3个月下滑，10月的均价为31000元/平方米，环比下滑2%。300万以上总价段的住宅均价都有不同的下滑，其中800万以上住宅均价回落最为明显，环比降低7%。
从板块来看，10月杭州滨江区的整体均价回调至4.5万元/平方米，环比9月时5.4万元/平方米的均价下滑了15%。余杭区的闲林板块均价同比降低4%、环比降11%;萧山市区均价环比降7%，同比降3%。
不过也有涨价的板块，比如未来科技城的情况就比较令人意外，虽然前文所述的红盘“三兄弟”成交价格有所下滑，但是板块整体均价达到39016元/平方米，同比涨22%，环比涨8%。
新房方面，根据贝壳研究院数据，杭州10月新房成交7951套，环比下降5%，同比下降26%。截至2022年10月31日，杭州商品房市场分区存量13.97万套，环比上涨3.7%。住宅存量最多的为临安区13281套，萧山区住宅存量达到了9555套，富阳区存量达到7933套。
新房摇号越来越冷清。整个10月份的摇号人次约为2.25万，环比下降1.3%，平均中签率达到45%，环比上涨了6个百分点，已经连续两个月上涨，也是下半年以来首次突破40%。此外，流摇项目达到21个，其中6个项目登记人数不足，15个项目无需摇号，无需摇号项目集中在富阳区、临安区，萧山区，同时临平区和钱塘区各有2个项目。
对于后市展望，杭州贝壳研究院认为，二手房目前的政策较为宽松，价格或将继续向下调整、价格优势逐步显现，成交量有望缓慢恢复。而新房的供应量持续放量，需求增长却稍显不足，去化速度降继续放缓。